Aspek Perpajakan Usaha Pengembang Real Estate Join Operation (JO)

Dapat pertanyaan dari Wajib Pajak, kira-kira pertanyaannya begini.

Mohon penjelasan, apabila ada penjualan tanah dan bangunan dari dua orang/badan, yang satu pemilik tanah, dan yang satu lagi pengembang/pemilik bangunan, bagaimana ngitung PPh final atas penjualan tanah dan bangunan tersebut? Apakah di SSPnya atas nama pemilik bangunan saja karena dia sebagai developernya? terima kasih.

Terus terang, pertanyaan ini terekam jelas di benakku. Contoh kasusnya sudah pernah saya alami. Waktu itu saya dan rekan saya ditugasi untuk menerbitkan NPWP Kerja Sama Operasi (KSO)/Joint Operation (JO) di wilayah kerja KPP Pratama Bandung Cibeunying, sedangkan saya sendiri belum memahami benar aturannya.

Ilustrasi, Sumber:  Le Grande Bandung

Sedikit saya kenalkan apa itu KSO/JO dan aspek perpajakannya?

Bentuk joint operation adalah merupakan perkumpulan dua orang/badan atau lebih yang bergabung untuk menyelesaikan suatu proyek, penggabungan ini bersifat sementara sampai proyek tersebut selesai.

Bentuk penggabungan demikian bukanlah merupakan subyek dari pengenaan PPh Badan, namun pengenaan PPh Badan tetap dikenakan atas penghasilan yang diperoleh pada masing-masing badan yang bergabung tersebut sesuai dengan porsi/bagian pekerjaan atau penghasilan yang diterimanya.

NPWP JO adalah untuk melaksanakan kewajiban PPN dan Witholding Tax  (S-323/PJ.42/1989)

Aspek PPh JO

Atas penjualan tanah dan bangunan terutang PPh Final sebesar 5% dari harga jual atau NJOP mana yang paling besar. (PP 48 tahun 1994 stdd PP 71 Tahun 2008).

Penjelasan detilnya seperti dibawah ini.

Untuk memberikan acuan dalam rangka pelaksanaan pengenaan Pajak Penghasilan yang bersifat final (PPh Final) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (WP real estate) dan penentuan jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, maka diterbitkan Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor : SE-30/PJ/2013 tertanggal 03 Juli 2013.

Dalam Surat Edaran ini ditegaskan bahwa :

1. Pembayaran PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh WP real estate dilakukan :

• Paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran, baik dengan cara tunai maupun angsuran, atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; dan

• Sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang, dalam hal jumlah seluruh pembayaran sebagaimana dimaksud pada huruf a kurang dari jumlah bruto nilai pengalihan hak.

2. Nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh WP yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak atas tanah dan/atau bangunan dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan pada saat ditandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pejabat yang berwenang.

3. Jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang tertuang dalam Akta Pengalihan Hak adalah jumlah bruto nilai pengalihan yang sebenarnya sesuai dengan kejadian, status dan data yang benar serta didukung dengan dokumen sesuai peraturan perundang-undangan.

4. Dalam hal diketahui berdasarkan data atau kejadian sebenarnya, jumlah bruto nilai pengalihan menurut akta pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan maupun Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan lebih rendah dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang sebenarnya, maka besarnya PPh dihitung dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang sebenarnya.

5. Dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan di cabang maka pembayaran PPh dan penyampaian SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut dilakukan oleh cabang.

6. Seluruh pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan di cabang harus dikonsolidasi oleh pusat dan dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh.

7. Dalam hal terdapat dua atau lebih WP yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bekerja sama membentuk Kerja Sama Operasi (KSO) / Joint Operation (JO) melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan maka PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dibayar oleh masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO.

8. Dalam hal PPh Final sebagaimana dimaksud pada poin 7 telah dibayar dengan menggunakan SSP atas nama KSO atau salah satu anggota KSO maka SSP tersebut dipindahbukukan ke masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO.

9. Pada saat Surat Edaran ini mulai berlaku (03 Juli 2013), maka Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-80/PJ./2009 tentang Pelaksanaan Pajak Penghasilan yang Bersifat Final atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan yang Diterima atau Diperoleh Wajib Pajak yang Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.

Aspek PPN bagi JO dan anggota JO

JO dan anggota JO adalah masing-masing PKP terpisah.

Dalam UU PPN  Penyerahan BKP/JKP oleh anggota JO kepada JO tidak diatur secara khusus sehingga terutang PPN. Bahkan dalam S-956/PJ.53/2005 penyerahan oleh anggota JO langsung kepada pembeli dalam rangka JO, dianggap penyerahan dilakukan oleh JO, sehingga yang buka Faktur Pajak ke pelanggan adalah JO dan anggota JO buka Faktur Pajak ke JO nya. Lihat angka 7 diatas.  (Dalam UU PPN, bahkan penyerahan BKP antar cabang saja terutang PPN).

BOT (Built Operate and Transfer)

Sesuai dengan KMK 248/KMK.04/1995

Kerjasama antara pemilik tanah dengan investor, dimana investor mendirikan bangunan di atas tanahnya pemilik tanah untuk dioprasikan dalam periode tertentu, kemudian tanah tersebut dialihkan kepada pemilik tanah di akhir masa BOT.

Bagi Investor:

Biaya pembangunan bangunan merupakan biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh hak penggunaan, sehingga seluruh biaya tersebut diamortisasi selama periode BOT.

Dalam akuntansi, investor akan mencatat pendirian bangunan tersebut sebagai aktiva tak berwujud yang diamortisasi. (bukan disusutkan).

Bagi pemilik tanah:

Bangunan yang diterimanya pada akhhir periode merupakan penghasilan yang diakui pada akhir periode, dan akan terutang PPh Final sebesar 5% dari harga pasar atau NJOP mana yang paling tinggi.

Dalam akuntansinya, pemilik tanah akan mencatat (D) Bangunan dan (K) penghasilan sebesar Harga Pasar atau NJOP mana yang paling tinggi, namun PPh nya sudah dikenakan PPh Final.

Demikian penjelasan singkat terkait Aspek Perpajakan Usaha Pengembang Real Estate Join Operation (JO) semoga bermanfaat.

sumber : 
http://pajak-kita.blogspot.com, 
http://pajakuntuknegeriku.blogspot.com

About Catatan Ekstens

Catatan Ekstens adalah blog pajak yang menjadi media kami dalam memperbarui pengetahuan perpajakan. Anggap saja setiap postingan pada blog ini sebagai catatan kami. Selengkapnya bisa cek "About" di bagian atas blog ini.