Manfaatkan segera amnesti pajak. Ungkap. Tebus. Lega

Jenis-jenis Pajak atas Transaksi Properti


Bagi anda yang berkecimpung di dunia bisnis pasti tidak akan lepas dari masalah perpajakan. Demikian pula dalam setiap melakukan transaksi jual beli properti tentunya akan mengandung kewajiban pembayaran pajak. Pajak-pajak tersebut akan dikenakan kepada pembeli maupun penjual properti. Berikut ini jenis-jenis pajak yang dikenakan pemerintah terhadap setiap transaksi properti di Indonesia. Dengan mengetahui seluk beluk pajak ini, Anda akan bisa menghindari kecurangan-kecurangan dalam transaksi properti yang Anda lakukan.
Pajak Properti



1. Pajak Bumi dan Bangunan sektor Pedesaan dan Perkotaan / PBB P2

PBB merupakan pajak kebendaan yang melekat pada objeknya yang dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Pada awalnya pajak ini merupakan pajak yang proses administrasinya dilakukan oleh pemerintah pusat namun demikian seluruh penerimaannya dibagikan ke daerah dengan proporsi tertentu. Dalam perkembangan selanjutnya dengan diberlakukannya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang PDRD maka mulai tahun 2014 seluruh proses pengelolaan pajak ini akan dilakukan oleh pemerintah daerah.

Dasar pengenaan pajak dalam PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Besarnya PBB yang terutang diperoleh dari perkalian tarif (0,5%) dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan sebesar 20% dari NJOP (jika NJOP kurang dari 1 miliar rupiah) atau 40% dari NJOP (jika NJOP senilai 1 miliar rupiah atau lebih). Besaran PBB yang terutang dalam satu tahun pajak diinformasikan dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT).

2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Pajak jenis ini adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut Bea. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan ini berlaku bagi kepemilikan dengan status Sertifikat Hak Milik, Hak Guna Usaha,  Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Milik atas Tanah Satuan dan Hak Pengelolaan.

Bea ini dikenakan terhadap semua transaksi properti, baik properti baru maupun lama yang dibeli dari developer atau perorangan. Pajak ini pun status pada awalnya sama dengan PBB yaitu merupakan pajak yang proses administrasinya dilakukan oleh pemerintah pusat namun demikian seluruh penerimaannya dibagikan ke daerah dengan proporsi tertentu, sedangkan dengan diberlakukannya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang PDRD maka mulai tahun 2011 seluruh proses pengelolaan pajak ini akan dilakukan oleh pemerintah daerah.

Menurut UU No. 28/2009 Pasal 85-93, tarif BPHTB ditetapkan dengan Peraturan Daerah, maksimal adalah 5% dengan Dasar Pengenaan Pajak berupa harga transaksi atau nilai pasar dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan Daerah, paling rendah sebesar Rp 60.000.000,00 untuk setiap Wajib Pajak. Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp 300.000.000,00.

3. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan terhadap orang pribadi dan badan, berkenaan dengan penghasilan yang diterima atau diperoleh selama satu tahun pajak oleh orang pribadi; warisan yang belum terbagi sebagai satu kesatuan, menggantikan yang berhak; badan; dan bentuk usaha tetap (BUT).

Termasuk didalam objek pajak penghasilan properti, yaitu:

PPh final atas pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan (Update : PP 34 tahun 2016)

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008, terdapat Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan 5% (lima per seratus) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994, kecuali:

  • dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan;
  • dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang.

 Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan adalah:

  1. orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
  2. orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) huruf c;
  3. orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, dan kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
  4. badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan.

 PPh 22 atas barang sangat mewah

Berdasarkan PMK No. 253/PMK.03/2008, atas penjualan apartemen, kondominium, dan sejenisnya dengan harga jual atau pengalihannya lebih dari Rp10.000.000.000,00 (sepuluh milyar rupiah) dan/atau luas bangunan lebih dari 400m2 (empat ratus meter persegi); dipungut PPh 22 sebesar 5% (lima persen) dari harga jual tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPN dan PPnBM). PPh 22 tersebut dapat diperhitungkan sebagai pembayaran Pajak Penghasilan dalam tahun berjalan bagi Wajib Pajak yang melakukan barang yang tergolong sangat mewah.

PPh final atas persewaan tanah dan bangunan

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002, terdapat PPh final atas persewaan tanah dan bangunan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan. Pajak Penghasilan ini dipotong dari pembayaran sewa oleh penyewa atau disetor langsung oleh yang menyewakan.

PPh 23 atas building management service

Berdasarkan UU No. 36/2008 pasal 23 j.o Peraturan Menteri Keuangan Nomor 244/PMK.03/2008, atas pembayaran tagihan jasa manajemen untuk  rumah susun/apartemen, terutang PPh 23 sebesar 2% dipotong dari pembayaran tagihan oleh penyewa.

4. PPN dan PPnBM

Pajak Pertambahan Nilai (PPN) merupakan pajak yang dikenakan atas setiap pertambahan nilai dari barang dan jasa. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) merupakan pajak tidak langsung atau pajak obejektif, artinya wajib pajak tidak harus menanggung beban pajak. Dasar hukum utama yang digunakan untuk penerapan PPN di Indonesia adalah Undang-Undang No. 8 Tahun 1983 sebagaimana telah diubah dengan Undang  Undang No. 42 Tahun 2009.

PPN dan PPnMB yang dipungut PKP yang bergerak di bidang Properti

Berdasarkan ketentuan, semua barang dan jasa akan menjadi objek pajak. Pada proses jual beli property. PPN akan dibebankan kepada pihak pembeli properti dan hanya dikenakan 1x (satu kali) saat membeli properti baru baik dari pihak developer maupun perorangan. Properti yang dikenai PPN adalah properti dengan nilai transaksi diatas Rp. 36 juta rupiah.

Apabila pembelian properti dilakukan dari developer, untuk pembayaran dan pelaporan dilakukan melalui pihak developer. Apabila pembelian properti dilakukan dari perorangan, maka pembayaran dilakukan sendiri oleh pihak pembeli setelah transaksi selesai dilakukan selambat – lambatnya tanggal 15 pada bulan berikutnya dan dilaporkan kepada kantor pajak setempat selambat – lambatnya  tanggal 20 pada bulan berikutnya. Nilai PPN dihitung 10% dari nilai transaksi jual – beli yang terjadi.

Sejak diberlakukannya, SE-22/PJ.51/2002, Pengusaha Properti dikenakan PPN 10% atas penjualannya dengan Dasar Pengenaan Pajak seluruh harga jual. Menurut PMK No. 121/PMK.011/2013, Kelompok hunian mewah seperti rumah mewah, apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya dikenakan PPnBM 20%.  Yaitu:

  • Rumah dan town house dari jenis non strata title, dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih.
  • Apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title, dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih.


Berdasarkan UU PPN Pasal 16C, PMK No.163/PMK.03/2012, Kegiatan membangun sendiri terutang PPN. Dasar Pengenaan Pajak adalah 20% (dua puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah, dengan batasan keluasan bangunan 200 m2.

PPN  atas sewa ruangan

Atas penyerahan Jasa sewa ruangan dikenakan PPN 10% sesuai UU PPN No. 42/2009 pasal 4 bila penyerahan Jasa Kena Pajak di dalam Daerah Pabean dilakukan oleh Pengusaha Kena Pajak.  Jasa persewaan ruangan juga bukan termasuk Jasa yang dibebaskan dari PPN dalam PP No. 38 Tahun 2003.

Bagaimana? sekarang sudah tau kan Jenis-jenis Pajak atas Transaksi Properti? Kalau masih ada pertanyaan, silakan tinggalkan komentar atau hubungi AR Anda atau bisa juga telp 500200. 

Mari kita jaga ketaatan kita dalam membayar pajak! 

Baca juga :

Sumber: 
pandupajak.org; eddiwahyudi.com; ciputraentrepreneurship.com; hukumonline.com; ortax.org

Share on Google Plus

About Catatan Ekstens

This is a short description in the author block about the author. You edit it by entering text in the "Biographical Info" field in the user admin panel.
    Blogger Comment
    Facebook Comment

17 komentar:

  1. pak saya mau tanya..apakah saya bisa menjadi PKP karena saya omzet blm sampai 4.8M sedangkan saya usaha masih dirumah dan blm ada karyawannya

    ReplyDelete
    Replies
    1. boleh saja... silakan mengajukan permohonan PKP meski omzet belum mencapai 4,8 M, yang penting setelah menjadi PKP kewajibannya dipenuhi.

      Delete
    2. saya membeli apartemen dari developer pada tahun 2009 akan tetapi AJB baru bisa dilakukan pada tahun ini, bersamaan dengan itu terjadi perubahan pada pajak PPNBM 20% pada tahun ini atas property/bangunan yang per meternya seharga 4juta rupiah. Pertanyaan saya apakah saya wajib membayar pajak PPNBM tersebut mengingat saya membeli apartemennya pada tahun 2009. Jika ya apakah saya bisa mengajukan keberatan atas hal tersebut? Terimakasih Pak sebelumnya

      Delete
    3. Perolehan hak berdasarkan tanggal ditandatanganinya AJB, maka semua aturan pajak terkait merujuk tanggal pada AJB tersebut

      Delete
  2. pak saya ingin bertanya,

    1. apabila saya yg mempunyai badan usaha yang usahanya memang pengalihan hak atas tanah atau bangunan akan hanya dikenakan pph final 1 %?
    2. Terdapat ketentuan baru, apabila penghasilan bruto dalam 1 tahun kurang dari 4.8 Millyard akan dikategorikan pengusaha kecil tidak terkena PPN, bagaimana bila usaha saya di bidang pengalihan tanah atau bangunan tetapi dalam 1 tahun penghasilan bruto dibawah 4.8?apakah bisa dikategorikan tidak perlu PPN.

    Terima kasih, mohon pencerahannya.

    ReplyDelete
    Replies
    1. 1. PPh final pengalihan tanah dan/atau bangunan 5% (PPh penjualan tanah/bangunan)
      2. jika omzet anda dibawah 4,8 M per tahun tidak diwajibkan PKP (dapat memilih, PKP atau non PKP), namun saran kami sebaiknya anda mendaftarkan diri untuk dikukuhkan menjadi PKP mengingat harga property kenaikannya cukup cepat.

      Delete
  3. Pak mau tanya, kami badan usaha C baru memulai usaha, sementara ini membangun ruko utk dijual, kami belum pkp dan belum ada penjualan, jika seandainya ada ruko kami yg terjual semisal 800 juta, apakah kami hanya membayar pph final 5 persen saja atau harus pungut ppn juga 10 persen?, semisal kami telah pkp apakah hanya memungut ppn 10 persen saja atau harus ditambah dgn pph final 5 persen?, apakah nantinya pembeli ruko kami juga wajib menyetor bphtb? atau bgmn yg benarnya pak?, terima kasih sebelumnya.

    ReplyDelete
    Replies
    1. belum PKP tidak boleh memungut PPN (belum ada kewajiban PPN). jika luas bangunan diatas 200 dikenakan PPN kegiatan membangun sendiri 2% dari biaya pembangunan. PPh final pengalihan hak atas tanah dan bangunan 5% dari nilai bruto pengalihan, dikenakan kepada penjual karena menerima penghasilan. sedangkan BPHTB 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak dikenakan kepada pembeli. Jika nilai penjualan ruko sudah mencapai 4,8 M setahun diwajibkan untuk dikukuhkan menjadi PKP.

      Delete
  4. pada thn 2013 kmrin sy beli rmh tp yg jual tidak mau bayar pajak penjualan sampai skrg...apa sy bisa ngurus utk dpt tax amnesty ya pak...mksh ya pak

    ReplyDelete
    Replies
    1. bisa, jika atas rumah tersebut belum dilaporkan di SPT Tahunan. silakan konsultasi dengan helpdesk di KPP

      Delete
  5. Mohon tanya, Pak. Setahu saya untuk penjualan rumah dikenakan pajak final 5% dari nilai bruto namun kenapa petugas helpdesk bilang kalo memasukkan nilai rumah di pengakuan harta TA senilai NJOP dan suatu saat dijual maka akan kena PPH progresif atas selisih nilai penjualan dan yg dicantumkan di pernyataan TA. Bukankan nilai rumah memang tiap tahun cnderung naik? Terimakasih.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Dasar penghitungan uang tebusan tax amnesty adalah harta yang belum dilaporkan di SPT Tahunan PPh terakhir. nilai yang dimasukkan di daftar rincian harta untuk tax amnesty adalah nilai wajar berdasarkan penilaian wajib pajak (boleh menggunakan nilai NJOP/harga pasar atau penilaian lain yang dianggap wajar oleh wajib pajak).

      Delete
    2. kalau di SPT, nilai harta yang dimasukkan adalah nilai pada saat perolehan (saat beli).

      Delete
  6. Pak saya ingin bertanya tapi enaknya lewat via telpon kalo bapak ada no bisa wa 082231881999

    ReplyDelete
    Replies
    1. admin tidak memngelola wa. jika ingin menghubungi via telpon, silakan lihat di kontak

      Delete
  7. Saya mau tanya, apakah atas pengalihan hak sewa tanah dikenakan pajak. Beberapa tahun yang lalu saya menyewa tanah dan di atas tanah tsb, saya membangun villa. Sekarang saya ingin mengalihkan hak sewa tanah kepada pihak lain berikut villanya. Apakah atas transaksi ini dikenakan pajak? Kalau ya, kena pajak apa dan berapa persen besarnya

    ReplyDelete
    Replies
    1. Anda menerima penghasilan tidak dari transaksi pengalihan hak sewa tersebut? Jika ya, kena pph final atas persewaan tanah dan atau bangunan,tarifnya 10%

      Delete

Setiap komentar akan ditinjau terlebih dahulu. Pemilik blog berhak untuk memuat, tidak memuat, mengedit, dan/atau menghapus comment yang disampaikan oleh pembaca. Anda disarankan untuk memahami persyaratan yang ditetapkan pemilik blog ini. Jika tidak menyetujuinya, Anda disarankan untuk tidak menggunakan situs ini. Cek "disclaimer" untuk selengkapnya